El préstamo hipotecario es el crédito dirigido a personas más complejo que se pueda encontrar en el mercado. El alto monto que suele implicar (cientos de miles y hasta millones de pesos), pagadero a un período de tiempo largo (habitualmente entre 15 y 30 años), genera la necesidad de una labor de análisis particularmente minuciosa por parte de las entidades financieras.
Para los solicitantes, supone una preparación previa que se inicia varios años antes de dirigirse a una sucursal bancaria y llevar los documentos que se requieren. Hay muchos conceptos y procedimientos por conocer y decisiones por tomar antes de involucrarse en un préstamo hipotecario.
En esta entrega respondemos algunas de las inquietudes más frecuentes sobre una de las metas económicas más ambiciosas del proyecto de vida: tener una casa o apartamento. Para reflexionar en profundidad sobre este asunto te exhortamos leer la Guía de la Primera Vivienda, un documento que brinda más detalles sobre cómo prepararse para emprender esta tarea.
- ¿Cuándo estoy preparado para adquirir un préstamo hipotecario?
En términos de tu salud financiera, te puedes considerar preparado cuando cuentas con ingresos estables (si eres empleado, tienes al menos dos años en la empresa), cuentas con el ahorro para el inicial del valor de la vivienda, tu historial y score crediticios son óptimos y puedes asumir el pago de las cuotas del préstamo sin que tus compromisos totales por endeudamiento lleguen a superar el 45% de tus ingresos.
Además, es preferible que tu edad y el plazo del crédito, al ser sumados, no excedan los 65 años.
2. ¿Cuáles son los pasos para adquirir un préstamo hipotecario?
El proceso es similar a tomar cualquier otro financiamiento: se reúnen los documentos que requiere el banco, se visita una entidad de intermediación financiera para hacer la solicitud, se espera la respuesta de la entidad en base a su análisis y, si el resultado es positivo, se firman los contratos y se desembolsa el préstamo.
Sin embargo, antes de ponerse en contacto con el banco hay que tomar decisiones que pueden resultar complejas, como saber si realmente conviene comprar una vivienda en ese momento o es mejor alquilar.
En caso de que se considere oportuno adquirir la casa, hay que saber cuál conviene comprar (los expertos no recomiendan una vivienda cuyo costo exceda 2.5 veces los ingresos anuales del futuro propietario), la ubicación de la vivienda, si se compra en plano o ya construida, entre otras variables.
También es recomendable asesorarse sobre todos los compromisos que implica el financiamiento y la tenencia de una vivienda.
3. ¿Cuánto dinero podría prestarme un banco dominicano para comprar una vivienda?
Algunos financian incluso hasta el 80% y el 90% del valor de la vivienda. Pero es recomendable contar una proporción de ahorro suficiente para evitar un financiamiento por un monto demasiado elevado. Recuerda que el crédito tiene un costo y su valor absoluto será mayor en la medida en que el plazo para pagarlo lo sea.
- ¿De cuánto es el inicial que se necesita para el préstamo hipotecario?
Usualmente, el monto mínimo es un 10% del valor de la vivienda. Sin embargo, se recomienda contar con al menos el 20% del costo de la casa o apartamento.
- ¿Cuál es la tasa promedio a la que me prestaría un banco y por cuánto tiempo?
Según los datos que registra el comparador bancario Rexi, la tasa promedio de los préstamos hipotecarios es de un 12.5% (a febrero de 2019). La baja, 8.95% y la alta, 16.95%.
- ¿Cuáles son los compromisos que supone el préstamo hipotecario?
Al asumirse un préstamo hipotecario, además de costear el interés y amortizar el capital, hay que pagar seguros de vida (opcional, pero recomendable) y contra incendios (obligatorio). Durante la formalización del crédito hay que solventar gastos de cierre del crédito y gastos legales.
Además de estos gastos, deberás honrar otros costos que no son parte del financiamiento en sí pero son obligatorios por la tenencia de un inmueble: el impuesto al patrimonio inmobiliario, gastos de mantenimiento de la vivienda (que en algunos proyectos), reparaciones, entre otros.
- ¿Se necesitan garantes para el préstamo hipotecario?
El inmueble es la garantía del préstamo, pero en los casos de las parejas, ambos serán codeudores: comparten la responsabilidad del crédito.
- ¿Qué tengo que hacer para calificar para un préstamo hipotecario?
Debes demostrarle a la entidad de intermediación financiera que tienes capacidad de asumir el préstamo, que eres buena paga (con un buen score e historial crediticio) y que tus ingresos son estables. Básicamente eso es lo que evaluará la entidad de intermediación financiera al estudiar tu solicitud de crédito..
- ¿Qué pasa cuando no puedo pagar un préstamo hipotecario?
Al igual que en el préstamo de vehículos, donde el bien es parte de la garantía, si excedes los 90 días de atraso, la entidad de intermediación financiera puede adjudicar tu casa y la venderla para saldar tu deuda.
Como has podido leer, el préstamo hipotecario es un producto financiero complejo, que amerita un conocimiento profundo y mucho análisis previo a la firma de un contrato.
Además del crédito en sí, elegir una vivienda, decidir si comprar o alquilar, dónde, cuándo y cómo hacerlo es otro ejercicio que hay que realizar antes de tomar la decisión. Nuestra recomendación es que leas y que te empapes desde ya para que prepares tus finanzas para este gran proyecto. ¡Éxitos!